國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活是當(dāng)前優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。

內(nèi)容來(lái)源 | 中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

今年以來(lái)，多地城投公司通過(guò)獲取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)，改善收入報(bào)表。與此同時(shí)，近日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布特許經(jīng)營(yíng)采購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)容均為公租房住宅。對(duì)此，有不少行業(yè)人士認(rèn)為，該業(yè)務(wù)可以有效盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，同時(shí)可以有效改善城投收入報(bào)表。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活是當(dāng)前優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、提高國(guó)資國(guó)企效能提升的關(guān)鍵。探索公租房特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，勢(shì)必對(duì)推動(dòng)地方政府和城投平臺(tái)盤(pán)活資產(chǎn)起到積極作用。

盤(pán)活資產(chǎn)改善報(bào)表

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)作為采購(gòu)人，5個(gè)項(xiàng)目采購(gòu)公告均為公租房住宅部分特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。據(jù)采購(gòu)公告統(tǒng)計(jì)，5個(gè)項(xiàng)目共涉及117453套可租賃住房，至少可盤(pán)活92億元。

對(duì)于公租房特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨著土地收入減少，城投平臺(tái)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，城投平臺(tái)目前的轉(zhuǎn)型還沒(méi)有達(dá)到完全市場(chǎng)化的水平，依然需要政府給予一定的政策支持，而轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就是一項(xiàng)重要舉措，一方面可以有效盤(pán)活城投資產(chǎn)，另一方面也可以有效改善收入報(bào)表，使得城投能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的良性循環(huán)，繼而實(shí)現(xiàn)保城投、保債務(wù)的目的。

在重慶市六屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議第一次全體會(huì)議上，重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)姜國(guó)杰就2023年市級(jí)預(yù)算調(diào)整情況向大會(huì)做報(bào)告。姜國(guó)杰說(shuō)，在一般公共預(yù)算方面，本級(jí)收入調(diào)整主要是，通過(guò)公租房住宅項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)，盤(pán)活存量資產(chǎn)資源，國(guó)有資源（資產(chǎn)）有償使用收入預(yù)計(jì)增加90億元。

值得注意的是，并非重慶一地探索通過(guò)公租房特許經(jīng)營(yíng)來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)。今年，天津市也提出，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，用足用好住房租賃政策，收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，盤(pán)活存量閑置資產(chǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房和長(zhǎng)租房供給，滿(mǎn)足各類(lèi)群體租賃住房需求。不斷完善住房保障體系，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，探索公租房運(yùn)營(yíng)管理新模式。

記者注意到，今年以來(lái)，多地政府通過(guò)發(fā)布特許經(jīng)營(yíng)權(quán)招標(biāo)等信息來(lái)實(shí)現(xiàn)地方城投公司國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活。江西一家城投公司負(fù)責(zé)人告訴記者，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)樣式多重，比如采礦權(quán)、砂石開(kāi)采、特種貿(mào)易、廣告?zhèn)髅?、新舊能源、智慧停車(chē)、數(shù)字基站、公墓運(yùn)營(yíng)、城市物業(yè)、交通收費(fèi)、污水處理、垃圾場(chǎng)、水電燃?xì)?、充電樁等，都可以選擇交給城投公司，通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“上述業(yè)務(wù)受到區(qū)域?qū)蛴绊?，但是公租房業(yè)務(wù)則有所不同，幾乎各地均有該業(yè)務(wù)，地方政府可以探索通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式，一方面讓地方政府能夠獲得資金，對(duì)財(cái)政起到一定的補(bǔ)充作用，另一方面，可以拓展城投公司的新領(lǐng)域和新業(yè)務(wù)，促進(jìn)城投公司實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。”

在該負(fù)責(zé)人看來(lái)，地方政府和城投公司均需要轉(zhuǎn)換發(fā)展思路，不要拘泥于傳統(tǒng)土地業(yè)務(wù)。“現(xiàn)在很多城投公司均存在不同程度的盈利能力偏弱的情況，這與自身業(yè)務(wù)的優(yōu)良有很大的關(guān)系。比如此次重慶發(fā)布公告，初步估算可以盤(pán)活92億元的資產(chǎn)。而像我們公司目前從事的停車(chē)特許經(jīng)營(yíng)，也在逐步培育穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因?yàn)樘卦S經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目普遍存在剛需的特點(diǎn)，即拿到項(xiàng)目之后就可以提供現(xiàn)金流，是難得的‘現(xiàn)金奶?！瘶I(yè)務(wù)，對(duì)于城投強(qiáng)化盈利能力是有很大幫助的?！?/p>

現(xiàn)代咨詢(xún)集團(tuán)董事長(zhǎng)丁伯康認(rèn)為，城投平臺(tái)應(yīng)該不斷探索，推進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活利用?！皩?guó)企平臺(tái)作為資源整合盤(pán)活的載體與紐帶，搭建社會(huì)資本與地方政府的合作平臺(tái)，將國(guó)有資產(chǎn)資源效益充分發(fā)揮。具體有以下幾種常見(jiàn)思路：對(duì)于單體規(guī)模較小且分散、功能定位重復(fù)的資產(chǎn)進(jìn)行整合改造，提升規(guī)模化價(jià)值；結(jié)合經(jīng)濟(jì)金融政策熱點(diǎn)及社會(huì)發(fā)展熱點(diǎn)，將存量資產(chǎn)進(jìn)行包裝策劃，如城市更新、EOD、鄉(xiāng)村振興、數(shù)字產(chǎn)業(yè)等；在存量資產(chǎn)原有功能基礎(chǔ)上，進(jìn)行‘功能+’改造，探索公共資源有償權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品的可融資性；發(fā)揮兩類(lèi)公司作用，實(shí)現(xiàn)‘產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)’等分設(shè)經(jīng)營(yíng)，充分利用社會(huì)資本價(jià)值?！?/p>

負(fù)債驅(qū)動(dòng)到權(quán)益投入

國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要提出，國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活是當(dāng)前優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。

東部地區(qū)一位城投公司負(fù)責(zé)人告訴記者，“不斷優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活方式，其實(shí)就是城投公司從行政化到市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的過(guò)程。比如特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，其實(shí)就是一種市場(chǎng)化行為，城投通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增收，是從負(fù)債驅(qū)動(dòng)到權(quán)益投入的轉(zhuǎn)化，也是城投從管資產(chǎn)到管資本的轉(zhuǎn)化。同時(shí)，要把有限的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)和資源，從事業(yè)單位和政府部門(mén)剝離出來(lái)，交給國(guó)有企業(yè)去經(jīng)營(yíng)和管理，提高國(guó)有資產(chǎn)的配置效率和運(yùn)營(yíng)管理效率?！?/p>

面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，多地城投公司提出穩(wěn)字當(dāng)先的發(fā)展目標(biāo)。上述東部地區(qū)城投公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，穩(wěn)字當(dāng)先首先是穩(wěn)業(yè)務(wù)、穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)投資?！稗D(zhuǎn)讓公租房特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的資金后，可用于新增投資建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)吸引民營(yíng)企業(yè)的參與，以推動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展?！?/p>

在丁伯康看來(lái)，做好盤(pán)活資產(chǎn)的基礎(chǔ)工作，即摸清家底。該項(xiàng)工作需由地方主要領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌，以國(guó)企平臺(tái)戰(zhàn)略性重組為切入口，圍繞資產(chǎn)整合與盤(pán)活，全面清查梳理地方國(guó)有資產(chǎn)資源，建立存量資產(chǎn)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬。同時(shí)，分門(mén)別類(lèi)明確資產(chǎn)屬性，如按照經(jīng)營(yíng)性及準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性的“有形資產(chǎn)”，包括工程項(xiàng)目資產(chǎn)、商業(yè)/產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、閑置土地資產(chǎn)、市政配套設(shè)施等以及“無(wú)形資產(chǎn)”，包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等分類(lèi)，并分階段有序推進(jìn)，抓大放小，成熟一批，操作一批。

此外，地方政府主導(dǎo)，加大整合和盤(pán)活的力度，為國(guó)企平臺(tái)公司改革發(fā)展賦能。國(guó)有資產(chǎn)的盤(pán)活離不開(kāi)政府主導(dǎo)與相關(guān)局委部門(mén)配合。一方面，需要完善相關(guān)領(lǐng)域價(jià)格調(diào)整機(jī)制及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)/使用的交易結(jié)算機(jī)制；另一方面，需要為地方國(guó)企賦能，積極開(kāi)展對(duì)外合作，充分發(fā)揮社會(huì)資本、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

記者注意到，公租房除了通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活之外，還可以通過(guò)發(fā)行REITs的方式在金融方面有所突破。早在2021年，北京曾發(fā)行全國(guó)首單公共租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃為公租房資產(chǎn)開(kāi)展私募REITs，融資所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，為公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開(kāi)展私募REITs融資進(jìn)行了有益探索，對(duì)公租房公募REITs的推出起到了重要引導(dǎo)作用。

而在前不久，河南省豫資保障房管理運(yùn)營(yíng)有限公司2023年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)（類(lèi)REITs）在中國(guó)銀行間市場(chǎng)正式發(fā)行，該項(xiàng)目為交易商協(xié)會(huì)公租房類(lèi)REITs、河南省首單公租房類(lèi)REITs。豫資保障房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目落地后將進(jìn)一步豐富河南省范圍內(nèi)保障房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類(lèi)型，有利于提升河南省保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，為河南省內(nèi)租賃住房資產(chǎn)開(kāi)展公募REITs做出了進(jìn)一步探索。